保障性安居工程是重大的民生工程和发展工程。全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭住房困难、促进实现“住有所居”目标，是党中央、国务院作出的重大决策。近年来，定安县政府以高度的政治责任感全力推进保障性住房和棚户区改造等保障性安居工程建设。2008年至今，全县累计开工建设保障性住房和棚户区改造住房9310套，面积81万平方米，基本建成5094套，面积43万平方米，完成投资近12亿元。发放廉租住房租赁补贴1854户，廉租住房和公租房配租903套，销售有限产权廉租房148套；销（预）售经适房、限价房和棚户区改造5761套。

　　一、保障性住房建设存在的问题

　　经过近几年的探索和实践，我县部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，保障性住房政策在具体实施过程中存在一些问题。

　　1、保障性住房投资需求缺口巨大

　　我县目前保障性住房建设资金来源是：一是财政一般预算安排；二是土地出让收益中提取；三是住房公积金增值收益扣除风险准备金和管理费剩余部分；四是中央、省财政补助资金。从以上保障性住房建设资金构成看，几乎全部为财政性资金。保障性住房建设资金为各级财政全额兜底，2012年我县新建富民小区（二期）经济适用房建设任务为845套，投资需求1.8亿元，县财政受财力限制，导致目前526套暂缓建设。尽管保障性住房建设实行项目资本金制度，但是由于我县保障性住房融资平台尚未建立，目前投资几乎全部为财政资金，如果融资问题不能及时解决，除去上级补助和本级配套资金外，我县保障性住房建设资金缺口巨大，我县财政根本无力解决。

　　2、建成后出现物业管理的难题

　　一是目前我县使用最多的“业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）即物业公司模式，在普遍操作中遇到了相当大的难题。物业公司作为以营利为目的的企业，当初进驻这些小区是因为可以先期获得业主拿房时必交的物业押金，或者冲着社区配套用房经营租赁收入而来。但是，这些社区的业主大多来自低收入家庭，许多住户仅能维持基本的生活消费开支，有的还需政府救助补贴，每月不菲的物业费用无疑加重了其经济负担。因此，保障性居住小区经常因为物业费导致物管企业与业主、业主委员会的矛盾冲突，这里固然有部分业主物业消费意识淡薄，拖欠、拒缴物业服务费，但主要原因还在于物业收费超出了低收入家庭的经济承受能力。随着之前收益的减少消失，加上无法收到足够的物业费用，物业公司往往无法坚持下去甚至出现单方撤走的情况，由此导致社区出现混乱局面，严重影响了安置居民居住和生活质量。二是目前我县保障性住房小区多数没有专业物业公司管理，特别是改制、破产的原国有企业棚户区改造小区。在谋划保障性住房小区时重建设，轻管理，在此类小区立项之初对如何做好日后物业管理工作重视不够、投入不足。不仅小区整体环境和配套设施、设备得不到较好的维护，重要的是相关业主和住户良好的居住习惯难以养成，严重影响了这些业主和住户的生活品质，损害了城市整体形象，造成政府为相关小区进行重复整治所投入资金的浪费。

　　二、完善社会保障性住房体系的建议

　　1、拓宽融资渠道

　　一要进一步创新保障性住房建设模式。由过去主要依靠政府投资建设变为政府投资与社会投资、单位自筹、开发项目配建、以资代建、各类园区集中配建、“BT”模式等多种建设模式并举，通过多种方式扩大保障房供应，努力缓解单纯靠政府投资给财政带来的资金压力。二要积极引导社会资本参与保障性住房建设。按照住建部、财政部等七部委关于《鼓励民间资本参与保障性住房建设有关问题的通知》精神，鼓励引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性住房建设，公租房建设应采用市场化模式，谁投资、谁管理、谁受益。特别是要充分调动企事业单位建设保障性住房的积极性。要继续鼓励、支持和引导工业园区、大型企业、大专院校自建公租房。三要努力探索保障性住房建设新的融资平台。借鉴外省、市的做法，积极争取专项贴息贷款和发行保障性住房建设债券等办法，以缓解建设资金困难。

　　2、建立推进物业管理发展的长效机制

　　为了保障物业管理工作更好地开展，一是必须进一步建立推进保障性住房物业管理发展的长效机制，包括法规保障机制、统筹规划机制和经费保障机制。考虑到保障性住房物业管理的特殊性，应该出台不同于城市社区物业管理的相应管理法规，结合工作实践，明确保障性住房物业服务事项与质量规范等要求，规范和引导物业管理的有序进行。二是在物业管理经费来源方面，应明确除个人缴纳、集体经济收入代付外，部分地区应由政府或项目实施单位给予适当补贴，或建立物业管理专项资金在一定期限内给予适当补助。 三是要确立“以管谋建”的思路。保障性住房的保障特征客观要求，在每一个项目规划时就应该为今后的管理留有发展空间，把管理的可持续纳入规划建设同步谋划。首先，在开发设计保障性住房时，要为后期的物业管理部门设计建造出尽量多的经营用房，以保证保障性住房管理部门利用经营用房的收入来补贴物业费的不足，以此来保证保障性住房维修的资金来源。其次，政府应成立专门的经济适用房物业管理公司，对政府开发的保障性住房进行后期管理。这样，管理部门用自己的施工队伍对经济适用房进行维修、养护，就会相应地减少后期管理成本及减少后期因质量问题在维修中产生的推诿、扯皮现象，利用有限的物业管理费来维持经济适用房的其它常规养护。