定安县农业农村局

关于印发《定安县农村土地经营权流转指导意见》的通知

各镇人民政府：

为进一步规范我县农村土地经营权有序流转（农村土地，是指除林地、草地以外的，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地和其它用于农业的土地），推进农业适度规模经营，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国农村土地承包法》《农村土地经营权流转管理办法》等法律法规和政策精神，我局结合实际梳理并制定了《定安县农村土地经营权流转指导意见》。现印发你们，请认真贯彻执行。

定安县农业农村局

2024年4月25日

定安县农村土地经营权流转指导意见

为进一步规范我县农村土地经营权有序流转（以下简称农村土地流转）（农村土地，是指除林地、草地以外的，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地和其它用于农业的土地），推进农业适度规模经营，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国农村土地承包法》《农村土地经营权流转管理办法》等法律法规和政策精神，结合实际制定《定安县农村土地经营权流转指导意见》。

　　一、基本原则

（一）坚持农村土地集体所有，稳定农户承包权，放活土地经营权，坚持农业适度规模经营要与城镇化进程、农村劳动力转移规模、农业科技进步、生产手段改进程度、农业社会化服务水平提高相适应。　　

（二）坚持依法、自愿、有偿原则，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，尊重农民意愿，不能搞强迫命令、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。

（三）坚持以改革为动力，充分发挥农民首创精神，鼓励支持基层先行先试，破解发展难题，不断放活土地经营权的有效途径，加快打造一批可复制、可推广的示范样板。

　　二、加大引导力度，推动农村土地规范流转  

（一）土地流转主要形式。

承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转部分或者全部土地经营权，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。承包方自愿将土地经营权入股公司发展农业产业化经营的，可以采取优先股等方式降低承包方风险。公司解散时入股土地应当退回原承包方。

 出租（转包），是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营。

 入股，是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营。

（二）规范土地流转行为。

1.已采取家庭承包方式的土地的流转

（1）通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，承包方有权依法按照平等协商、自愿、有偿的原则，采取转包、出租或者其他方式进行土地经营权流转。

（2）土地经营权流转的方式、期限、价款和具体条件，由流转双方平等协商确定。土地经营权流转的过程以及双方协商的内容，需符合《中华人民共和国农村土地承包法》《海南省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》等有关文件的规定。

（3）承包方自愿委托发包方、中介组织或者他人流转其土地经营权的，应当由承包方出具流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人和受托人签字或者盖章，附上相关的证件复印件等材料。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包方的土地经营权。

（4）若工商企业等社会资本流转土地经营权，则受让方与承包方签订流转意向协议书。受让主体向镇人民政府农业农村部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。镇人民政府应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。

（5）流转双方达成一致意见后，可在镇政府农业农村部门的指导下签订书面合同，土地经营权流转需经承包方家庭成员一致同意，并在流转合同中签名，流转期限不得超过承包期的剩余期限。土地流转双方应按《农业农村部 国家市场监督管理总局 关于印发农村土地经营权出租合同（示范文本）和农村土地经营权入股合同（示范文本）的通知》（农政改发〔2021〕3号）规定的示范文本进行签订，如需细化双方权利和义务，也应在示范文本的基础上增加细化条款或协商附加条款。

（6）土地经营权集中成批流转，涉及多个承包方的，受让方应当与每个承包方分别签订土地经营权流转合同。

（7）承包方应当自流转合同签订之日起30日内报发包方和镇人民政府备案。季节性流转的，不需报发包方同意或者备案。镇人民政府应对提交的流转合同备案材料进行形式审查，资料齐全、填写规范的，出具加盖乡镇人民政府公章的《农村土地经营权流转合同备案证明》,并填写备案台账。镇人民政府应定期向县农业农村部门报送备案台账。

2.已采取其他方式承包的土地的流转

（1）以其他方式承包取得的土地经营权（通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的），可以依法采取出租、入股等方式流转土地经营权。

（2）土地经营权流转的方式、期限、价款和具体条件，由流转双方平等协商确定。土地经营权流转的过程以及双方协商的内容，需符合《中华人民共和国农村土地承包法》《海南省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》等有关文件的规定。

（3）承包方自愿委托发包方、中介组织或者他人流转其土地经营权的，应当由承包方出具流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人和受托人签字或者盖章，附上相关的证件复印件等材料。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包方的土地经营权。

（4）若工商企业等社会资本流转土地经营权，则受让方与承包方签订流转意向协议书。受让主体向镇人民政府农业农村部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。镇人民政府应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。

（5）流转双方达成一致意见后，可在镇政府农业农村部门的指导下签订书面合同，流转期限不得超过承包期的剩余期限。土地流转双方应按《农业农村部 国家市场监督管理总局 关于印发农村土地经营权出租合同（示范文本）和农村土地经营权入股合同（示范文本）的通知》（农政改发〔2021〕3号）规定的示范文本进行签订，如需细化双方权利和义务，也应在示范文本的基础上增加细化条款或协商附加条款。

（6）土地经营权集中成批流转，涉及多个承包方的，受让方应当与每个承包方分别签订土地经营权流转合同。

（7）承包方应当自流转合同签订之日起30日内报发包方和镇人民政府备案。季节性流转的，不需报发包方同意或者备案。镇人民政府应对提交的流转合同备案材料进行形式审查，资料齐全、填写规范的，出具加盖乡镇人民政府公章的《农村土地经营权流转合同备案证明》,并填写备案台账。镇人民政府应定期向县农业农村部门报送备案台账。

（8）以其他形式承包取得的土地经营权依法进行土地经营权流转产生增值的，增值部分不低于50%归发包方全体集体经济组织成员所有。承包合同有约定的，按照其约定处理。

（9）承包方未按承包合同约定使用土地或者违反合同约定采取转包、出租、入股或者其他方式流转土地经营权的，发包方有权解除承包合同，收回承包土地。

3.未发包的集体所有土地流转用于农业开发的

（1）集体所有土地流转用于农业开发是指除集体所有土地内部承包以及由内部承包方依法进行土地流转用于农业开发以外的土地流转，主要涉及集体所有未发包的土地。

（2）集体所有土地流转的是指以对外承包等方式处分土地使用权（经营权）。涉及集体所有土地流转的，还应当依照有利于稳定家庭承包经营体制、并留足农村集体经济组织成员生产、生活用地的原则，合理确定流转土地的面积。

（3）流转用于农业开发的土地，应当权属清楚。尚未确权的，应当先办理土地确权手续。

（4）集体所有土地流转用于农业开发的，应当将流转方案或者协议提交村民会议或者村民代表会议讨论决定。流转方案或者协议应当对流转土地的范围及其面积、期限、地价等事项提出明确意见。流转方案或者协议须经2／3以上的村民会议成员或者村民代表同意。

（5）若工商企业等社会资本流转土地经营权，则受让方应与集体经济组织签订流转意向协议。受让主体向镇人民政府农业农村部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。镇人民政府应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。

（6）农业开发用地流转期限应当与土地用途、开发项目相适应。

（7）农业开发用地的出让价格不得低于该地块的土地征收补偿费标准；年承包金、年租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额。若无法确定该地块近三年平均收益额则应不低于《定安县人民政府关于印发定安县农业用地管理暂行规定的通知》（定府办〔2002〕124号）中指导价格（以签订合同时最新指导价为准）基础上，结合当前市场同类土地年承包金、年租金协商确定。

（8）流转双方达成一致意见后，可在镇政府农业农村部门的指导下签订书面合同。土地流转双方应按《农业农村部 国家市场监督管理总局 关于印发农村土地经营权出租合同（示范文本）和农村土地经营权入股合同（示范文本）的通知》（农政改发〔2021〕3号）规定的示范文本进行签订，如需细化双方权利和义务，也应在示范文本的基础上增加细化条款或协商附加条款。

（9）承包方应当自流转合同签订之日起30日内报发包方和镇人民政府备案。季节性流转的，不需报发包方同意或者备案。镇人民政府应对提交的流转合同备案材料（包括但不限于村民会议或者村民代表会议通过的决议和其他讨论记录材料）进行形式审查，资料齐全、填写规范的，出具加盖乡镇人民政府公章的《农村土地经营权流转合同备案证明》,并填写备案台账。镇人民政府应定期向县农业农村部门报送备案台账。

4.土地经营权再流转的

（1）受让方将流转取得的土地经营权再流转的，应当事先取得承包方书面同意，并向发包方备案。

（2）取得承包方的书面同意后，流转双方可在镇政府农业农村部门的指导下签订书面合同。土地流转双方应按《农业农村部 国家市场监督管理总局 关于印发农村土地经营权出租合同（示范文本）和农村土地经营权入股合同（示范文本）的通知》（农政改发〔2021〕3号）规定的示范文本进行签订，如需细化双方权利和义务，也应在示范文本的基础上增加细化条款或协商附加条款。

（3）合同应分别报送土地发包方和所在镇农业农村部门存档备案，镇人民政府应对提交的流转合同备案材料进行形式审查，资料齐全、填写规范的，出具加盖乡镇人民政府公章的《农村土地经营权流转合同备案证明》,并填写备案台账。镇人民政府应定期向县农业农村部门报送备案台账。

5.本指导意见规定的流转备案等程序，如与国家或海南省法律法规、规章条例及相关管理办法不一致的，按后者执行。本指导意见规定的流转备案等程序不适用于垦区土地，涉及垦区土地的流转依旧按相关法律执行。

　　三、健全风险防范机制，加强工商资本审批管理

（一）明确审查审核流程。

1.受让主体与承包方就流转面积、期限、价款等进行协商并签订流转意向协议书。涉及未承包到户集体土地等集体资源的，应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并与集体经济组织签订流转意向协议书。

2.受让主体向镇人民政府农业农村部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。

3.镇人民政府应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。

4.审查审核通过的，受让主体与承包方签订土地经营权流转合同。未按规定提交审查审核申请或者审查审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。

（二）建立风险防范机制。

建立整村流转农户承包地风险防范机制。整村流转土地，必须尊重农民意愿，不能为了追求土地经营规模而强制农民整村流转土地。整村流转农户承包地要与承包农户签订规范的流转合同，进行合同鉴证。整村流转农户承包地各个环节要及时公示公开，鼓励引入第三方，对整村流转承包地进行风险评估。工商企业租赁农地应先付租金、后用地。对整村土地经营权流转等风险较高的项目，应当建立风险保障金制度。流转双方协商一致的，租地企业（组织或个人）应当按一定时限或按一定比例缴纳风险保障金。合同期满后无违约行为的，应当及时予以退还。

（三）加强流转土地全程监管。

镇、村要加强对流转合同履约情况的跟踪监管和对流转土地用途的跟踪监控。在租赁农地经营、项目实施、风险防范等方面要定期开展监督检查，发现有违规问题要上报农业农村部门，及时纠正查处违法违规行为。

（四）其他注意事项

本指导意见规定的工商资本流转土地的审批管理等程序，如与国家或海南省法律法规、规章条例及相关管理办法不一致的，按后者执行。本指导意见规定的工商资本流转土地的审批管理等程序不适用于垦区土地，涉及垦区土地的审批管理依旧按相关法律执行。本指导意见自印发之日起30日以后施行，有效期为3年。

附件：1.定安县土地流转意向协议书

2.定安县土地流转委托书

3.定安县农村土地经营权流转合同备案证明

4.定安县农村土地经营权流转备案台账

5.农村土地经营权出租合同(示范文本)

6.农村土地经营权入股合同(示范文本)