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标题:定安县人民政府办公室关于印发定安县农村集体经营性建设用地入市暂行办法等3个文件的通知

索引号:-57305341-7/2020-00019 分  类:政府办文件/国土资源、能源 发文机关:定安县政府办公室 成文日期:2020年06月16日 文 号:定府办规〔2020〕1号 发布日期:2020年06月16日

定安县人民政府办公室关于印发定安县农村集体经营性建设用地入市暂行办法等3个文件的通知

定府办规〔2020〕1号

 

定安县人民政府办公室

关于印发定安县农村集体经营性建设用地

入市暂行办法等3个文件的通知

 

各镇人民政府,南金农场公司、母瑞山农场公司,县政府直属有关单位:

根据《海南省农村土地制度改革试点工作领导小组关于印发<海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案>的通知》(琼农土改2019〕1号)文件精神,经十五届县政府第76次常务会议审议通过《定安县农村集体经营性建设用地入市暂行办法》、《定安县农村集体经营性建设用地入市交易规则》和《定安县农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见》。现予以印发,请认真组织实施。

 

附件:1.定安县农村集体经营性建设用地入市暂行办法

      2.定安县农村集体经营性建设用地入市交易规则

     3.定安县农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见

 

 

 

定安县人民政府办公室    

2020年5月26日    

(此件主动公开)

 

 

附件1

定安县农村集体经营性建设用地

入市暂行办法

 

第一章 总则

 

第一条  为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度,根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》(琼农土地改〔2019〕1号)等法律法规及相关政策规定,结合我县实际,制定本办法。

第二条  在定安县行政辖区范围内开展农村集体经营性建设用地入市及流转,适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地,是指我县总体规划划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

本办法所称集体经营性建设用地入市,是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式进入土地市场交易的行为。

第三条  农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的农村集体经济组织。

农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;分别属村内两个以上农村集体经济组织的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属乡镇农民集体所有的,由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权,或者委托授权给负责管理的乡镇人民政府作为入市实施主体代表集体行使所有权。

第四条  农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格、从事土地专营业务的企业,经农民集体经济组织书面委托授权,可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

在保持集体土地所有权不变的前提下,镇域内或者一定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序,以入股方式组建的具有独立法人资格的土地股份合作社或联营公司,可由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。

第五条  农村集体经营性建设用地使用权依法入市,不改变土地的所有权。

第六条  农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于发展以下项目:

(一)符合国家和我省产业政策的项目,优先用于发展农村地区仓储物流、住宿餐饮、商务金融、旅游娱乐、休闲度假等实体经济产业项目,包括租赁性住房项目;

(二)集镇开发边界范围内面向本县或周边市县毗邻乡镇的农村集体经济组织成员的自有房屋建设。但所建房屋不得分割转让。

前款第(二)项所称“集镇”,县政府驻地定城镇以外的乡镇。

第七条  集镇开发边界范围内用于自有房屋建设的集体经营性建设用地的流转对象,严格限定为本县或周边市县毗邻乡镇拥有农村集体经济组织成员资格的人员,且每户只能购买一处,面积不得超过120平方米。再次流转的,流转对象也应限定在上述规定范围内。

第八条  农村集体经营性建设用地使用权入市应当签订书面合同。

合同应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金(租金)及缴交期限、双方违约责任等内容。

属于出租合同的,还应明确约定宗地在出租后,是否允许承租人转租及转租的相关条件。

第九条  农村集体经营性建设用地使用权依法出让、出租、作价出资(入股)以及转让、转租和抵押时,其地上建筑物、构筑物及其他附着物一并处置。

第十条  农村集体经营性建设用地出让、作价出资(入股),向受让人颁发《不动产权证书》;农村集体经营性建设用地出租的,向承租人颁发《不动产权证明》。

 

第二章 入市途径及条件

 

第十一条  依法取得、符合规划的集体经营性建设用地,具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的,可以直接就地入市。

第十二条  村庄内零星、分散的集体建设用地,可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下,经县人民政府批准,由农村集体经济先行组织复垦为农用地,并将腾挪出的建设用地指标调整到本县辖区内的适宜地区入市。

在本县辖区内无法安排入市或不适宜入市的,农村集体经济组织可以报经县人民政府同意后,申请调整到其他市县的产业集中区入市。跨市县调整入市需经调入和调出双方农村集体经济组织协商一致,并经过各自所在市县人民政府批准后实施。

异地调整入市不涉及土地所有权调整。

第十三条  历史形成的城中村集体建设用地,可以根据规划进行统一整治、基础设施配套,重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的,在优先保障本村居民住房安置等用地后,集体经营性建设用地可依法入市。

第十四条  农村集体经营性建设用地就地入市应当符合以下条件:

(一)符合我县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划及环保要求;

(二)土地权属清晰,不存在权属争议,并办理产权登记;

(三)地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕,或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转;

(四)未被司法机关、行政机关限制土地权利;

(五)法律法规规定的其他条件。

第十五条  采取调整途径入市的,应当符合以下条件:

(一)拟入市地块调整完毕后需符合本办法第十四条规定的条件;

(二)异地调整地块位于村庄范围内,且布局零星、分散;

(三)拟入市地块现状为农用地,规划为建设用地才采取调整入市办法,选取异地调整的地块现状为建设用地,且面积不得小于拟入市地块面积,选取的异地调整的地块必须复垦为农用地,且复垦验收通过后才能入市;其中异地调整涉及占用耕地的,复垦为耕地的面积,不得小于所占用的耕地面积,且质量不得低于所占用的耕地等别;

(四)拟入市地块不属于基本农田,且为我县总体规划划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途的土地;

(五)调整完毕后的建设用地面积总量不得大于调整之前;

(六)法律法规规定的其他条件。

第十六条  异地调整地块应在入市交易行为发生之前复垦为农用地,并向县自然资源和规划主管部门和农业农村等部门申请验收。复垦的农用地经验收确认符合本办法第十五条有关规定后,方可实施入市交易。

第十七条  采取集中整治途径入市的,应当符合以下条件:

(一)整治地块在最新土地变更调查结果中,地类现状应为建设用地;

(二)整治地块土地权属清晰;

(三)整治地块的地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕,或经所有权人书面同意进行集中整治;

(四)整治地块的土地权属各方应当以书面形式签订相应的土地整治协议。土地整治协议应当包括整治地块的位置、范围、土地权属调整等事项,作为集中整治后,重新划分宗地和确定产权归属的依据;

(五)整治应符合我县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划及环保要求;

(六)整治之后的拟入市地块应为未被征收或者未纳入储备范围的,已依法办理产权登记的农村集体建设用地;

(七)整治之后的拟入市地块应属于我县总体规划划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途的农村集体建设用地。

第十八条  有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得入市:

(一)农村宅基地使用权,但法律、法规另有规定除外;

(二)土地权属有争议的;

(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;

(四)已办理抵押登记,但未取得抵押权人书面同意的;

(五)地上建筑物、构筑物及其他附着物存在权属纠纷影响农村集体建设用地入市的;

(六)没有明确土地使用条件的;

(七)法律、法规规定的其他情形。

 

第三章 入市方式及入市程序

 

第十九条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让,是指具有土地所有权的农村集体经济组织,将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权交付给土地使用者,由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

本办法所称集体经营性建设用地使用权出租,是指代表其所有权的农民集体,将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者,由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

本办法所称集体经营性建设用地使用权作价出资(入股),是指代表其所有权的农民集体,根据有关规定及约定将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价,与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。

第二十条  农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁和作价出资(入股),应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。对入市面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况,经村民会议讨论同意并报经市县人民政府批准,可以采取协议方式交易。

未经公开入市交易的,农民集体与用地者不得私下签订出让、租赁合同或作价出资(入股)协议。

第二十一条  农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资(入股)最高年限,不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。

农村集体经营性建设用地使用权出租可根据具体项目需要确定使用年限,但最长不得超过二十年。

第二十二条  农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行:

(一)申请。符合本办法规定的入市条件的,经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后,土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地镇政府递交入市申请书,并提交村民成员或村民代表的正式表决书等相关材料。入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。

(二)审查。镇政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后,出具是否同意入市的初审意见。县自然资源和规划主管部门根据初审意见,会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的,由县自然资源和规划主管部门依据控制性详细规划或村庄规划,明确土地使用条件,并由县自然资源和规划主管部门向入市主体出具审查意见,同时告知拟入市宗地的土地使用条件。

(三)地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地,由入市主体委托有资质单位进行地价评估,并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容:入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式(出让、出租或作价出资)、入市交易方式(招标、拍卖、挂牌或协议)、土壤污染状况调查情况等内容。

县自然资源和规划主管部门应会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素,集体决策确定底价,并予以保密。底价不得低于入市成本,不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。最终报价低于底价的,不得成交。

(四)入市方案表决。入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决,并形成正式表决材料。集体经营性建设用地属乡镇级集体经济组织所有的,入市方案须经乡镇党政联席会议或镇长办公会议集体研究决定。

(五)入市方案审批。入市方案经表决通过后,由入市主体提交县自然资源和规划主管部门。经县自然资源和规划主管部门组织有关部门审查后,报请县政府批准。

(六)公告及交易。入市方案经批准后,由县自然资源和规划主管部门在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站,以及本省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的,交易行为应当进入省级土地交易市场进行。

(七)签订成交确认书及公示。土地成交后,受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书。土地交易结束之日起10个工作日内,县自然资源和规划主管部门应当在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站,以及本省主要媒体上发布交易结果公告;入市主体应当在本集体经济组织事务公开栏上对交易结果进行公示。

(八)签订流转合同。土地交易结束之日起20个工作日内,交易双方应当按照成交确认书或作价出资(入股)确认书的约定签订土地入市协议。

以协议方式进行交易的,应当履行第(一)项至第(五)项的程序,并在入市方案经批准后签订土地入市协议。

土地入市协议应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金(租金)及缴交期限、土地使用权收回、违约责任等内容。

第二十三条  农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)交易的,入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金按照入市成交总价扣除土地取得成本及前期合理投入后的净收益的一定比例计提。

第二十四条  招标、拍卖、挂牌方式出让(出租)土地的,土地增值收益调节金按比例从土地出让成交价款(租金)中计提缴纳以出让(出租)土地的,土地增值收益调节金按比例从县政府批准入市方案所确定的出让(出租)总价款中计提缴纳。

第二十五条  县政府结合土地增值收益情况,统筹考虑入市地块土地用途、土地区位、土地等级、交易方式以及区域经济发展水平等因素,合理确定调节金征收比例。

土地取得成本与前期合理投入由入市主体和复垦主体提供凭证后,由县自然资源和规划主管局会同属地镇政府、县农业农村局、县住建局、县审计局等部门共同核定,并出具核定意见书。

入市土地用途为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等,土地增值调节金计提比例如下:

(一)出让方式:

定城镇镇域:计提比例25%

其他乡镇镇域:计提比例20%

(二)出租方式:

定城镇镇域:计提比例23%

其他乡镇镇域:计提比例21%

(三)作价出资(入股)方式:

定城镇镇域:计提比例28%

其他乡镇镇域:计提比例24%

入市土地用途为其他用途的,土地增值调节金计提比例为20%。

第二十六条  受让人(承租人)应当按照本办法的规定,代入市主体向县自然资源和规划主管部门指定的账户缴纳土地增值收益调节金,并按照土地出让(出租)合同的约定,将土地出让金(租金)余额支付给入市主体。

第二十七条  受让人(承租人)按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他法定税费,或所缴交租金达到出租合同约定的条件,并按照本办法规定缴纳土地增值收益调节金后,方可申请办理《不动产权证书》。

以作价出资(入股)方式交易的,以现金或土地以外的其他财产出资(入股)方,按规定向县自然资源和规划主管部门缴纳土地增值收益调节金及其他法定税费,并完成出资(入股)手续后,向县不动产登记中心申请办理不动产登记手续。

第二十八条  农村集体经营性建设用地入市取得的收益,应当纳入农村集体资产及收益进行统一管理,并接受审计监督与监管。

农村集体经济组织应当参照《定安县农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见》,制订本集体收益分配方案,收益分配方案应当经集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民同意,并进行公示公告,做好收益分配工作。县政府有关职能部门和乡镇政府应当对收益收支情况进行监督检查,严格规范收益的分配、使用和管理。

 

第四章 转让、转租和抵押

 

第二十九条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让,是指以出让、出租、作价出资(入股)方式取得集体经营性建设用地使用权后,土地使用权人再将其转让他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租,是指以出让、出租、作价出资(入股)方式取得集体经营性建设用地使用权后,土地使用权人再将其出租给他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押,是指土地使用权人不转移对土地的占有,将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、作价出资(入股)和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权,可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

第三十条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租,应当签订书面合同,原土地使用者的权利、义务随之转移。土地出让(出租)合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的,土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第三十一条  通过转让、转租取得的土地使用权或他项权,其使用年限为原出让、出租合同或作价出资(入股)协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第三十二条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的,税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费,不缴纳土地增值收益调节金。

第三十三条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租,应当符合下列条件:

(一)不存在法律法规规定禁止入市的情形;

(二)按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议的约定,履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务,并取得《不动产权证书》;

(三)按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地;

(四)有关法律法规规定的其他条件。

第三十四条  农村集体经营性建设用地使用权转让的,双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记;集体经营性建设用地使用权抵押的,应当办理抵押登记抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的,应当办理注销抵押登记。

 

第五章 开发管理

 

第三十五条  依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人,应按照法律法规有关规定和出让、出租合同或作价出资(入股)协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。严禁建设别墅类项目或类似别墅类项目。

第三十六条  因详细规划或村庄规划调整等原因,确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的,参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。

第三十七条  改变土地用途和提高容积率的,土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构,参照国有建设用地使用权出让地价评估技术规程进行地价评估。

改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益,按照新用途和原用途条件下的地价差额,或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算。应缴纳的土地增值收益调节金按照本办法第二十五条的规定确定。

第三十八条  改变土地用途和提高容积率产生增值的,土地使用权人应当按照本办法第二十五条的规定,向县自然资源和规划主管部门缴纳土地增值收益调节金,并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后,方可办理土地用途变更登记手续。

第三十九条  农村集体经营性建设用地土地使用权人,未按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议约定的开发期限开发土地的,由土地所有权人会同县自然资源和规划主管部门参照国有闲置土地的认定标准,认定是否属于闲置土地。

对认定为闲置土地的,由县自然资源和规划主管部门指导土地所有权人参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。土地使用权人未按合同约定用途和期限使用土地,又拒不改正,造成土地闲置的,农村集体经济组织报经县政府批准可以无偿收回土地使用权。符合收回土地使用权条件的,土地所有权人可以解除土地出让(出租)合同、作价出资(入股)协议,依法收回土地使用权。土地使用权人对农村集体土地所有权人解除合同不服的,可以依法通过诉讼等法定途径维护自身权益。

第四十条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)期限届满的,经县政府批准,土地使用权可由代表其所有权的农民集体无偿收回,其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)合同的约定处理,法律法规另有规定的,从其规定。

第四十一条  因公共利益需要征收集体经营性建设用地的,由土地所有权人报经县政府批准后,可提前收回土地使用权,并对相关权益人依法给予合理补偿。土地所有权人和使用权人应当服从。收回集体经营性建设用地使用权,依照双方签订的书面合同办理,法律、行政法规另有规定的除外。

第四十二条  因撤销、迁移等原因停止使用土地以及法律、法规的其他情况,农村集体经济组织报县政府批准后,可以收回土地使用权。

 

第六章 法律责任

 

第四十  违反本办法规定,买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的,依据《中华人民共和国土地管理法》2019年修正版)第七十条非法买卖转让土地等有关规定处理。擅自将农民集体所有土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的,依据《中华人民共和国土地管理法》2019年修正版)第八十条非法转让集体土地等有关规定处理,县自然资源和规划主管部门不得为违法违规转让集体建设用地使用权的单位和人员办理规划、用地和不动产登记手续。

第四十四条  国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级机关依法给予行政处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究其刑事责任。

四十五  农村集体经济组织经营管理者,在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的,或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益,构成犯罪的,依法移送司法机关追究其刑事责任。

 

第七章 附则

 

第四十六条  本办法所称“以上”、“以下”均包含本数。

第四十七条  定安县其它规范性文件与本办法不一致的,以本办法为准;国家和我省对土地增值收益调节金的征收管理制订相应规定的,按照国家和我省有关规定执行。

国家、我省或上级部门发布相关政策文件的,以其为准。

第四十八条  本办法自公布之日起实施,具体应用问题由县自然资源和规划主管部门负责解释。


附件2

定安县农村集体经营性建设用地入市

交易规则

 

第一条  为规范定安县农村集体经营性建设用地使用权交易和监管,实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度,根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《定安县农村土地制度改革实施方案》、《定安县农村集体经营性建设用地入市暂行办法》等相关规定,结合本县实际,制定本规则。

第二条  本规则适用于在定安县行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市交易及相关监督管理活动。

第三条  本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本县农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场,进驻省级公共资源交易平台实施交易,实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。

第四条  定安县农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条  县自然资源和规划主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施,并在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站,以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的,交易行为应当进入省级土地交易市场进行。

《定安县农村集体经营性建设用地入市暂行办法》第三条所规定的入市主体,可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。

委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的,应当采取公开方式选取,并签订委托代理合同,明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。

第六条  农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资(入股)以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)的,除按照规定可以采取协议方式交易的外,应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。

对未按照本规则规定公开入市交易的,集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式,擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。

第七条  工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的,应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情形下,经定安县人民政府批准可以采取协议方式交易。

第八条  农村集体经营性建设用地使用权出让应当以单一用途的宗地为单位,不得将两宗及以上的宗地进行捆绑出让。对单宗用地包含多种用途又无法分割,根据县自然资源和规划主管部门出具的规划条件可以确定不同用途的用地面积比例的,在报经定安县人民政府批准后,可以作为混合用地宗地出让。法律法规和上级主管部门另有规定的,从其规定。

第九条  农村集体经营性建设用地使用权出让应当委托有资质单位进行土地价格评估。

土地出让底价或者标底,由县自然资源和规划主管部门会同入市主体综合土地价格评估结果、政府产业政策、土地市场情况等因素,进行集体决策确定,并予以保密。底价不得低于入市成本,也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。最终报价低于底价的,不得成交。

第十条  入市主体及其委托的有资质中介机构应当根据批准的入市方案和入市地块情况,编制招标、拍卖、挂牌出让文件。土地出让时,不得设定影响公开、公平、公正竞争原则的限制条件。

招标、拍卖、挂牌文件应当包含公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、规划条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、相关证明材料、农村集体经营性建设用地使用权出让合同文本等。

第十一条  县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构应当至少在招标、拍卖或者挂牌开始前20,在土地市场动态监测和监管系统、海南省公共资源交易服务中心以及本省主要媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告。挂牌出让的,挂牌时间不得少于10,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前2天,挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

公共信息应当包括拟供应宗地的位置、面积、年限、用途、土地使用条件、规划条件、投标、竞买保证金、报名条件、供应时间、供应方式、提交申请的地点及期限等内容。

第十二条  凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事行为能力的自然人,除法律、法规另有规定外,均可申请参加农村集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

第十三条  县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构应当依法为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况,以及查阅与竞投有关的协议及法律文书和竞投交易活动的其他情况提供便利。一经办理手续参与竞投交易,即视为竞投人已完全了解有关竞投交易可以公开的全部内容,认可竞投交易标的物现状,并愿意承担参加竞投交易所产生的一切风险和责任。

因故确须变更竞投交易时间、地点等事项的,县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构应提前通知竞投人,竞投人应予以认可及配合,不得提出任何异议。

第十四条  申请人应当在公告规定期限内向县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构提出投标、竞买申请及相关材料。县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构应当对公告规定时间内收到的申请材料进行审查。经审查,符合规定条件的,确认申请人的投标或者竞买资格,并通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。

投标人、竞买人提交竞买申请时,存在证明材料弄虚作假、欠缴土地出让金、因自身原因导致土地闲置等违法违规和其他严重违反国有、集体建设用地使用权出让合同约定的情形的,县自然资源和规划主管部门应当禁止其参与土地竞买。

第十五条  投标人、竞买人应当在公告规定的缴款时间之前,将投标、竞买保证金缴入县自然资源和规划主管部门指定的账户。投标人、竞买人缴付竞买保证金的账户名要与其名称相符,否则,不允许其参与竞投。中标人、竞得人缴付的竞买保证金可在土地入市协议生效后抵作入市成交价款;其他投标人、竞买人缴付的竞买保证金,县自然资源和规划主管部门必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。

第十六条  农村集体经营性建设用地使用权进入省级土地交易市场进行交易的,由入市主体及其委托的有资质机构在省级土地交易市场组织竞价或者评标。最高报价相同的,原承租人、农村集体经济组织成员依照法律有关规定享有优先权。

第十七条  投标、开标依照下列程序进行:

(一)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但入市主体及其委托的有资质机构在投标截止时间前收到的方为有效。

标书投入标箱后,不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

(二)入市主体及其委托的有资质机构按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当众开启标箱,点算标书,逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的,入市主体及其委托的有资质机构应当终止招标活动。投标人不少于三人的,应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

(三)评标小组进行评标。评标小组由入市主体、县自然资源和规划主管部门代表、有关专家组成,成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明,但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审。

(四)招标人根据评标结果,确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的,可以不成立评标小组,由招标主持人根据开标结果,确定中标人。

对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。

第十八条  拍卖会依照下列程序进行:

(一)主持人点算竞买人;

(二)主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项;

(三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示;

(四)主持人报出起叫价;

(五)竞买人举牌应价或者报价;

(六)主持人确认该应价或者报价后继续竞价;

(七)主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的,主持人落槌表示拍卖成交;

(八)主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

第十九条  竞买人的最高应价或者报价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第二十条  挂牌依照以下程序进行:

(一)在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布;

(二)符合条件的竞买人填写报价单报价;

(三)挂牌主持人确认该报价后,更新显示挂牌价格;

(四)挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定

竞得人。

第二十一条  挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满,挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌出让转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,按照下列规定确定是否成交:

(一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价不低于底价,并符合其他条件的,挂牌成交;

(二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;

(三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的,挂牌不成交。

第二十二条  土地成交后,中标人、竞得人须在交易现场签订土地成交确认书。土地交易结束之日起10个工作日内,县自然资源和规划主管部门应当在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站,以及相关媒体上发布土地交易结果公告;入市主体应当在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上对交易结果进行公示。

中标人、竞得人应当按照土地成交确认书约定的时间,与入市主体签订农村集体经营性建设用地使用权入市协议。

农村集体经营性建设用地使用权入市协议应当约定入市方式、土地面积、土地使用条件、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等。农村集体经营性建设用地使用权入市协议中涉及招标、拍卖或者挂牌公告内容的,应当与公告内容一致。

第二十三条  受让人应当在合同(协议)生效之日起90日内付清土地出让金。

承租人应当按照农村集体经营性建设用地使用权入市协议约定缴纳土地租金。

逾期未付清土地出让金或土地租金的,入市主体有权依法解除合同(协议),并由受让人或承租人承担相应的违约责任。

第二十四条  受让人依照农村集体经营性建设用地使用权入市协议的约定付清全部土地出让价款及相关税费,代出让人付清全部土地增值收益调节金后,方可持合同(协议)、土地出让金(租金)、土地增值收益调节金、相关税费缴纳凭证等相关证明材料,申请办理不动产登记。

未按合同(协议)约定缴清全部土地出让(租金)价款的,不得发放《不动产权证书》,也不得按出让(租金)价款缴纳比例分割发放不动产权证书或证明。

第二十五条  县自然资源和规划、监察、审计等有关部门和所在地镇政府,应当依照各自职责对农村集体经营性建设用地使用权交易实施监督管理。

县自然资源和规划主管部门对交易过程中违反交易程序和交易规则的行为予以制止、责令纠正,并交由有处理权的部门依法进行调查处理。负责协调有关部门做好交易活动监督检查和调查处理违法违规行为工作。

县自然资源和规划主管部门对土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等其他规划条件,违法违规使用土地的行为进行依法查处。

县审计部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易活动及土地出让收支情况进行审计监督。

县监察部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易有关行政管理部门履行职责的情况进行监督。

所在地镇政府对交易土地使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行审核。

第二十六条  受委托实施土地交易活动的机构应当按照定安县要求的收取服务费标准进行收费,原则按照土地交易成交总价的0.8%计算收取服务费用,但单宗土地服务收费最高不得超过30万元。按照以上标准计算单宗土地服务收费超过30万元的,按照30万元的标准收取。

第二十七条  有下列情形之一的,农村集体经营性建设用地使用权交易行为无效;已办理土地登记手续的,依法注销土地登记;未办理土地登记手续的,不予办理,并依法追究相关责任人责任;构成犯罪的,依法移送司法机关。

(一)提供虚假文件隐瞒事实的;

(二)在招标、拍卖、挂牌过程中,采取与投标人、竞买人恶意串通,操纵中标人、竞得人的确定或者交易结果的;

(三)交易地价低于入市成本或国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准的;

(四)法律、法规、规章规定的其他情形。

第二十八条  农村集体经营性建设用地使用权交易成交后,拒不签订成交确认书或者入市协议、放弃中标或者竞得土地的,投标人、竞买人的投标、竞买保证金不予退还,并应当承担相应的违约责任。

第二十九条  有关行政管理部门、交易机构及其工作人员在农村集体经营性建设用地使用权交易活动中,存在收受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的,依纪依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任;给竞买人或者投标人造成经济损失的,应当依法承担赔偿责任。

第三十条  本规则由县自然资源和规划主管部门负责解释。

第三十一条  本规则自公布之日起实施。


附件3

定安县农村集体经营性建设用地入市土地

收益集体和个人分配指导意见

 

第一章 总则

 

第一条  为保障我县农村集体经营性建设用地入市工作顺利实施,确保土地收益在农村集体经济组织及其成员之间合理分配,维护双方合法权益,根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《海南省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》、《海南省村务公开办法》、《海南省农村集体经济组织“三资”管理暂行办法》、《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》(琼农土改〔2019〕1号)、《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》(琼自然资改2019〕8号)、《定安县农村集体经营性建设用地入市暂行办法》等法律、法规、规章的规定,制定本意见。

第二条  定安县行政辖区范围内的农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配,适用本意见。

本意见所称土地收益,是指农村集体经营性建设用地入市成交价款,在缴付土地交易需缴税费、土地增值收益调节金、土地评估费、青苗和地上附着物补偿款等费用后,余下的收益部分。

第三条  土地收益属入市土地所在农村集体经济组织的经济收益,为该经济组织全体村民的合法共同财产,由该经济组织依法管理使用,并在集体经济组织及其成员之间进行合理分配。

第四条  农村集体经济组织应严格遵照《海南省村务公开办法》,履行村务公开义务,接受全体村民监督,同时参照《海南省农村集体经济组织“三资”管理暂行办法》的规定,加强农村集体经济组织资金、资产、资源管理,维护集体经济组织和全体村民的合法权益,促进农村党风廉政建设和农村社会稳定。

第五条  农村集体经济组织必须成立村务公开监督小组,作为监督土地收益管理、使用与分配的机构,对全体村民负责。

 

第二章 费用缴付


第六条  农村集体经营性建设用地入市的农村集体经济组织须按规定支付青苗及地上附着物补偿款、土地评估费、入市公告费、土地增值收益调节金、土地交易税费等相关费用。

第七条  入市地块内青苗和地上附着物的补偿款归青苗及地上附着物所有权人所有。

入市主体应参照琼府〔2014〕36号文件的有关规定,组织入市地块内青苗和地上附着物清点作价确认,并将确认结果公告无异议后,应将《青苗及附着物点验表》及《土地、青苗及附着物补偿费清册》报县自然资源和规划主管部门备案。

第八条  入市地块由入市主体委托有资质公司进行地价评估,评估费由入市主体支付。入市主体资金短缺无法按期支付土地评估费的,入市主体可与评估公司进行协商于入市地块入市获得入市收益后支付。

第九条  入市地块入市交易业务由入市主体委托有资质公司代理实施,相关业务费用由入市主体支付。入市主体资金短缺无法按期支付出让公告费的,入市主体可与代理业务公司进行协商于入市地块入市获得入市收益后支付。

第十条  入市地块入市成交后,入市主体须向县政府缴纳土地增值收益调节金。该调节金可由入市地块竞得方代为缴付,竞得方所交纳土地竞买保证金可转作为土地增值收益调节金。

第十一条  入市地块入市成交后,入市主体须与竞得方在入市成交后20个工作日内签订入市协议,根据协议约定,竞得方支付全部土地价款后,入市主体须向税务部门申请缴税,配合竞得方办理入市地块不动产登记手续。

 

第三章  收益分配

 

第十二条  农村集体经济组织分配土地收益,应当拟定分配方案,经村民大会或者村民代表会议2/3以上村民或村民代表表决同意生效。

分配方案应包含预留不少于20%的土地收益留存农村集体经济组织,剩余部分可分配至本村集体各成员。

农村集体经济组织留存入市收益可用于集体成员社会保障、村内公益事业建设、土地交易合同履行费用、发展二三产业等事项的必要内容和作为农村集体经济组织发展资金。

第十三条  入市土地所在农村集体经济组织成员,对入市所获土地收益享有分配权。入市土地所在农村集体经济组织成员身份认定问题,以我县相关文件为准。

第十四条  领取《独生子女父母光荣证》的农村集体经济组织成员,应当根据《海南省人口与计划生育条例》的规定,给予相应优待。

第十五条  在土地交易合同签订之后出生的新生儿以及在土地交易合同签订之前去世的入市土地所在农村集体经济组织成员不享有收益分配权。

第十六条  不属于入市土地所在农村集体经济组织成员但原籍在该经济组织的人员,在不违反法律强制性规定的前提下,可依当地风俗习惯或村规民约,经村民大会或者村民代表会议2/3以上村民或村民代表表决同意,可适当参与分配土地收益。

第十七条  本意见未涉及的特殊情形分配问题,由农村集体经济组织在不违反国家法律法规及相关规定的前提下,结合本村集体实际,经村民大会或者村民代表会议2/3以上村民或村民代表表决同意后确定。

 

第四章    

 

第十八条  意见由县自然资源和规划主管部门负责解释。

第十九条  本意见自公布之日起施行,在海南省实施改革试点期限内有效,施行期间,定安县其它政策文件与本意见不一致的,以本意见为准,本意见与新颁布上位法及政策等不一致的,以新颁布上位法及政策为准。


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